Gayrimenkul Hukuku Alanında Sorulmuş Sorular

Cevap 213:Geçici şerh malikin rızası veya hakimin kararına göre süre de tespit edilerek tapu kütüğüne şerh edilir. Taşınmaz üzerinde hak iktisap eden üçüncü kişilerin haklarını şerh sahibine karşı ileri sürmesini engeller. Muvakkat tescil, daha sonra kati tescile dönüştüğünde, bu tescil etkisini muvakkat şerhin tapu kütüğüne yazıldığı andan itibaren doğurur. Geçici tescil malikin tasarruf yetkisini engellemez. Tapuda gösterilen şerh süresi dolarsa tapu memurunca resen silinir.

Cevap212:Çekişmeli haklar için ihtiyati tedbir kararları, Aile konutunun şerhi, Aile yurdu tesisi ve Art mirasçı tayinidir.

Cevap211:Şerhin yapılmasını talep edebilecek şahıslar, tescil talebinde bulunmaya yetkili şahıslar gibidir. Taşınmaz satış vaadi hariç ayrıca bir şerh anlaşmasının varlığı gerekir. Süreye bağlı şerhlerde, sürenin dolması ile şerh kendiliğinden hükmünü kaybeder. Şerh süreleri taraflarca serbestçe tayin edilebilirse de kanun bunların bazılarında bir üst sınır belirlemiştir. Bu üst süre: Şufa, iştira ve vefa hakkı için 10 yıl, taşınmaz satış vaadi 5 yıldır.

Cevap 210:Bir şahsi hak tapu kütüğüne şerh edilmekle ayni hak niteliği kazanmaz. Yalnızca taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir hale gelir. Şerhin iki etkisi vardır: Eşyaya bağlı bir borç yaratır: Şerhten sonra taşınmazı iktisap eden malik, bu haktan doğan borçları karşılamak yükümlülüğündedir. Munzam etki: Şerh edilen hak sahibine zarar veren hakların bertaraf edilmesidir. Şerh sahibi hakkını sadece kendinden sonra hak iktisap edenlere karşı değil, kendinden önce şerh edilebilir şahsi hak elde etmiş, fakat şerh ettirmemiş kişilere karşı da ileri sürebilir.

Cevap209:Kanunun açıkça belirttiği şahsi haklar tapu kütüğüne şerh edilebilirler. Alıcının tek taraflı bildirimi ile taşınmaz satış vaadi şerh edilebilirken, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, sözleşmeden doğan önalım, alım, geri alım hakkı, kira sözleşmeleri için ayrı bir şerh anlaşması gerekir.

Cevap208:Tadil bir ayni hakkı, genişletici nitelikte ise, esasen bir “tescil”, daraltıcı nitelikte ise bir “terkin” işlemi söz konusudur. Kendisine hak sağlanan kimsenin yazılı bir beyanı ile yapılabilir.

Cevap207:Terkin işlemi ya bir ayni hakkı sona erdirmek ya da yolsuz hale gelen tapu sicilini düzeltmek için yapılan işlemdir. Tescilin tersi bir işlemdir. Tescil işlemi için gerekli kurucu unsurlar aranır: öncelikle yazılı terkin beyanı olmalı. Talepte bulunan tasarruf yetkisine sahip olmalı. Geçerli bir hukuki neden olmalı. Bazı hallerde bir ayni hakkın sukutu ile tescil, bütün hukuki varlığını yitirir. Örneğin; intifa hakkının sona ermesi. Bu gibi hallerde mükellef taşınmaz malikinin talebiyle kıymeti kalmayan tesciller terkin edilir. Yazım hataları hariç, tapu memurunun kendiliğinden tapu kayıtlarındaki bir yolsuz kaydı düzeltmesi mümkün değildir.

Cevap206:Üçüncü şahsın ayni hakkı iktisabı için gerekli kurucu unsurlarda eksiklik (ehliyetsizlik, şekilsizlik, sahte vekaletname) varsa sicil kayıtları hakkındaki iyi niyeti korunmaz. Özel mülkiyete konu olamayacak taşınmazların iyi niyetle de olsa iktisabı mümkün değildir. Yine, çifte tapu kaydında tapuya güven ilkesi geçerli olmaz. Sonraki tarihli kaydın yolsuzluğu karine olarak kabul edilir. Doğru olan kayda dayanarak hak iktisap edenlerin iktisapları korunur, yolsuz kayda dayananlarınki korunmaz. Kanundan doğan mülkiyet kısıtlamaları tapu sicilinde zaten tescil edilmezler. İmar kısıtlamaları, zorunlu geçit hakkı, temlik yasağı gibi. Yine vakıf şerhi tapuya zamanında yazılmamış ise bu taşınmazı iktisap eden iyi niyet iddiasında bulunamaz.

Cevap 205:Tescilin üçüncü şahıslar için taşıdığı değere, tescilin olumlu denir. Hiç kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini iddia edemez. Tescilin bu olumlu hükmü gereği üçüncü şahısların tapu kütüğündeki kayıtlara güvenerek kazanmış olduğu ayni haklar korunur. Buna tapu siciline güven ilkesi denir. Üçüncü şahısların tescilin bu olumlu hükmünden

yararlanmasının koşuları:

-İktisap edilen ayni bir hak olmalıdır. -Bu iktisap tapu sicilindeki yolsuz bir tescile dayanmış olmalıdır. -Üçüncü şahıs iyi niyetli olmalıdır.

Cevap 204:Sicile tescili gerekli bir ayni hak tescil edilmedikçe, ayni hak olarak varlık kazanamaz. Tescilin olumsuz hükmünü “tescil yoksa ayni hakta yoktur” şeklinde ifade edebiliriz. Ayni hakların tapu kütüğüne tescil edilmedikçe mevcut olamayacağına ilişkin prensibe, tescilin olumsuz etkisi denir. Tescil sonuçlarını doğurduktan sonra alıcı bedeli ödeme borcunu ifa etmezse, satıcı sadece bu ödenmeyen satış bedelini talep ve dava edebilir. Malı geri alamaz. Ayni hakların kapsamlarının tayininde de tapu kütüğündeki kayıtlar ve evraklar dikkate alınır.

Cevap 203:Ayni haklar tescil ile doğar ve sıra ve tarihlerini tescil kayıtlarına göre alır. Bu sonuç tescil talebinin yazıldığı andan itibaren

doğmaya başlar. Tescil işlemine iki önemli sonuç bağlanmaktadır.

Cevap202:Tescil talebi ayni haklara doğrudan etki eden bir işlem olduğundan tasarrufi işlem sayılmaktadır. Tescil talebi ehliyetsizlik vs nedeni ile geçersizse, hukuki işlem geçerli olsa bile tescilin ayni haklara bir etkisi olmaz. Tescil talebi tapu memuruna yönetildikten sonra geri alınamaz. Tescil işleminin bir koşula bağlanması mümkün değildir.

Cevap 201:Eğer tescil talebinde bulunan, tasarruf yetkisini ve buna esas teşkil eden hukuki sebebi belgeleyemezse, tapu memuru tescil talebini reddeder. Bununla birlikte malikin muvafakati ve mahkeme kararıyla geçici tescilin şerhi tapu kütüğüne yazılabilir. Bunun tek kazancı belgeler tamamlandığında kesin tescil yapılınca, bu tescilin şerhin verildiği andan

itibaren geçerli olmasıdır.

Cevap 200Bir taşınmaz hakkında ilk defa tapu sicilinde sayfa açılıyorsa ayni haklar re’sen tescil edilir. Tapu sicilinde kayıtlı taşınmazlar üzerinde

bir ayni hakkın tescili için üç şart aranır. a.Yazılı Tescil Talebi: Tapu sicilinde malik gözüken kişinin yazılı tescil talebi gerekir. Anne-baba küçüğü temsil yetkisini birlikte kullanır. Eşlerden biri muhalefet ederse tescil yapılamaz. Eşlerden biri ölmüşse sağ kalan kanuni temsil yetkisini kullanır. Kısıtlılara ait taşınmazları vasiler sulh mahkemesinden izin almak suretiyle satabilir veya bunlar üzerinde herhangi bir ayni hak tesis edebilirler. İradi temsilcilerin tescil talebi için resmi şekle tabi özel vekalet gerekir. Yetkinin hangi taşınmaz ve hangi işlem için verildiği açıkça belirtilmelidir.

b.Tasarruf Yetkisinin İspatı: Tescil isteminde bulunan kişi, tapu sicilinde malik olarak gözüken kişi ise kendisinin o kişi olduğunu, temsilci ise, malikin temsilcisi olduğunu kanıtlamalıdır.

c.Hukuki Sebebin İspatı: Tescil işlemi “illi bir işlem”dir. Kendisine esas teşkil eden işlem geçersizse tescil de geçersizdir. Hukuki sebebin belgelenmesi ise bu sebebin geçerliliği için gerekli şekle uyulduğunun ispatı suretiyle olur.

Cevap199:Bir ayni hakkın kazanılması için tapu kütüğüne yapılan kaydına tescil işlemi denir. Kütüğe tesciller, istem tarihine ve sırasına göre yapılır.

Sicildeki kaydın bir örneği isteyen ilgiliye verilir. Tapu müdürlüğüne gelen istemler;

-Akitli işlemlerde usulüne uygun resmi senet düzenlenip, taraflarca imzalanmasından,

-Akitsiz işlemlerde, istem belgesinin imzalanmasından sonra yevmiye defterine kaydedilir. Talep kabul olursa tapu memuru tescili yapar. Tescilin hükmü, yevmiye defterine kayıtla başlar.

Cevap198:Geçerli bir hukuki sebebin ve tescil talebinin olmaması halinde yapılan tescil yolsuzdur ve ayni hak kazandırmaz. Tescilin sonuç doğurabilmesi için bir takım şartların varlığı gerekir:

Yetkili kişinin tescil talebinde bulunması (TMK 1013): Tescil, tasarrufa konu olan taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır. Edinen kimse, kanun hükmüne, kesinleşmiş mahkeme kararına veya buna eşdeğer bir belgeye dayanıyorsa, bu beyana gerek yoktur. Bir aynî hakkı tescilden önce kazanan kimse, gerekli belgeleri ibraz ederek tescili isteyebilir.

Talepte bulunanın tasarruf yetkisini ve tescilin sebebini belgelendirmesi (TMK 1015): Taşınmaz üzerinde tasarruf taşınmaz malikine aittir. Tescili de malik talep eder. İstemde bulunan kimse yani malik, kendisinin, sicilde hak sahibi görünen kişi veya bu kişinin temsilcisi olduğunu ispat etmek

suretiyle tasarruf yetkisini belgelemiş olur. Hukukî sebebin belgelenmesi, bu sebebin geçerliliği için gerekli şekle uyulduğunun ispatı suretiyle olur.

Soru 197:Tapu Sicilinin Kamuya Açıklığı İlkesi Nedir? (TMK 1020)

Cevap197:Tapu sicili herkese açıktır. Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez. Ancak kamuya açıklık ilkesi herkesin tapu sicilini inceleyebilmesi değildir. Sadece ilgilisi olduğuna inanır kılan kimseler tapu sicilini inceleyebilir. Kamuya açıklıktan yararlanan kimse, tapu sicili memuru önünde sicili inceler veya kendisini ilgilendiren hususlarda birer örnek verilmesini talep edebilir.

Cevap 196:Yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.

Cevap195:Taşınmazın her nasılsa iki tapusu olursa, bu durumda her iki malik için de iyi niyet kuralı yani, TMK 1023 uygulanmaz. Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatlarına göre, çifte tapu halinde yani bir taşınmaza her iki tapu kaydı da uyarsa, bu halde iyi niyet korunmaz, her iki tapu malikinden hangisinin hakkı kadim hak ise onun hakkı korunur. Çifte tapu kaydının varlığı halinde kural olarak doğru temele dayanan eski tapu kaydına değer verilmesi zorunludur.

Cevap194:Üçüncü kişi tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanmış ise bu kazanım korunur. Tapu kütüğünde mülkiyetin nakli geçerli bir sebebe dayanmıyorsa hüküm ifade etmez. Örneğin; vekaletname veya veraset ilamı sahte ise bu sahte belge ile yapılan tescil yolsuz tescil olur. İşte bu hallerde kanun koyucu tescile dayanarak iyi niyetle hak iktisap eden üçüncü kişilerin haklarının korunacağı hükme bağlanmıştır. İyi niyetin korunması için gerekli şartlar: Üçüncü şahıs yolsuz tescile dayanmış bulunmalıdır. Ayni bir hak kazanmış olmalıdır. Ve üçüncü şahıs iyi niyetli olmalıdır. Bu üç şartın gerçekleşmesi

halinde iyi niyetle tapuda yolsuz tescile dayanan kişinin hakkı korunmuş olur. Çifte tapu halinde ve kamu malları; mera, yaylak, kışlak, orman, bataklık vs. gibi yerler için TMK 1023 hali uygulanmaz.

Cevap193:Tapu sicilinin doğru bir şekilde tutulmamasından dolayı, ilgililerin uğrayacakları zararlardan Devlet sorumludur. Burada Devletin sorumluluğu kusursuz sorumluluktur. Şartları şunlardır:

Tapu sicilinin tutulmasından dolayı bir zarar doğmalıdır. Mesela; Memur M tarafından A’ya ait taşınmaz B adına yolsuz tescil edilir. Hal böyle iken B, taşınmazı iyi niyetli üçüncü kişiye satarsa ve onun adına tescil yaptırırsa A için bir zarar söz konusu olur. Zarar tapu sicilinin hukuka aykırı biçimde tutulmuş olmasından ileri gelmelidir. Sicilin hukuka aykırı olarak tutulması, yanlış kayıt yapılması tarzında olabileceği gibi yapılması gerekli bir kaydın yapılmaması tarzında da olabilir. Zamanaşımı süresi zararın ve failin öğrenilmesinden itibaren 2 yıl ve her halükarda 10 yıldır. Bu davalarda idari yargı değil, adli yargı görevlidir. Eğer memur kusurluysa Devlet ödediği tazminat için memura rücu hakkına sahiptir.

Cevap 192:Birden çok bölgede bulunan taşınmaz, diğer bölge sicillerine kayıtlı olduğu belirtilmek suretiyle her bölgedeki sicile ayrı ayrı kaydedilir. Böyle bir taşınmaza ilişkin tescil istemleri ve tescil işlemleri taşınmazın büyük kısmının bulunduğu bölgede yapılır ve yapılan tescil kütüğe işlenmek üzere diğer bölgelerdeki tapu idarelerine bildirilir.

Cevap191: Taşınmazlar, bulundukları bölgenin tapu siciline kaydedilir.

Cevap190: Özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar kütüğe kaydolunmaz. Tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tâbi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılır.

Cevap189:

* Arazi: Belli bir toprak parçasını ifade etmektedir. Kadastro gören yerlerde, arazi plan ile belirlenir ve parsel adı altında bir numara verilir. Kadastro görmeyen yerlerde ise arazi mahkeme kararı ile belirlenir ve tapu kütüğüne geçirilir.

* Taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar: Üst hakkı, kaynak hakkı, geçit hakkı gibi haklar taşınmazlar üzerindeki sürekli ve bağımsız haklara örnek gösterilebilir.

* Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler: Maddeye göre, kat mülkiyeti bağımsız bölümlerinin tescili 634 sayılı Kat Mülkiyeti

Kanununa göre kat mülkiyetine geçmiş bir taşınmazın bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğüne kaydı gerekmektedir.