Kat Karşılığı İnşaat Hukuku Alanında Sorulmuş Sorular

Cevap39:Yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi karşılığında ücrete hak kazanır. Bu ücret alacağında zamanaşımı süresi 5 yıldır. Bu süre eserin arsa sahibine teslimi ile başlar. Ancak bu sürenin başlangıcı sözleşmeyle değiştirilebilir.

Cevap38:Ayıplı ve eksik işlerden dolayı yüklenicinin sorumluluğundan doğan zamanaşımı süresi eserin teslimiyle başlamaz. Bu süre, eserin tesliminin arsa sahibi tarafından kabul edilmesiyle başlar. Yoksa sadece teslim etmek yüklenicinin sorumluluğunu ortadan kaldırmaya yetmez. Açık ayıplar eserin kabulü anında bildirilmeliyken gizli ayıplar ortaya çıkar çıkmaz derhal yükleniciye haber verilmelidir.

Cevap37:Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar; teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın, taşınmaz yapılarda ise beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Yani ağır kusur yoksa taşınırlar için 2, taşınmazlar için 5 yıllık zamanaşımı süresi geçerliyken, ağır kusurun varlığı halinde eserin niteliğine bakılmaksızın 20 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır.

Cevap36:Arsa sahibinin iki kişiye de bağımsız bölümü noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesiyle devretmesi halinde önceki tarihli yapılan sözleşmeye itibar edilir. Arsa sahibi ya da yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişinin sözleşmeyi tapuya şerh vermesi, bağımsız bölümün bir başka kişiye satılması halinde kendisini korur.

Cevap35:Yüklenici tarafından bağımsız bölümün bir kişiye adi yazılı şekilde, diğer kişiye noterden satım vaadi sözleşmesiyle satılması halinde; önceki tarihli yapılan sözleşme dikkate alınır. Taşınmazın resmi olarak satım vaadi yahut adi yazılı şekilde yapılan sözleşme ile devredilmesi arasında fark yoktur.

Cevap34:İki farklı kişiye bir bağımsızın devrini içeren sözleşmelerin aynı tarihli yahut tarihsiz olmaları halinde taşınmaz önce kime teslim edilmişse o kişiye yapılan devir geçerli olur.

Cevap33:Yüklenicinin aynı bağımsız bölümü iki kişiye satması halinde ikinci satış geçersiz olur. Hangi satımın daha evvel yapıldığının tespitinde sözleşmenin yapıldığı an dikkate alınır. Devirlerin her ikisinin adi yazılı şekilde yapılması yahut noterde satım vaadi ile yapılmasında önceki tarihli sözleşme kabul edilir.

Cevap32:Yüklenicinin 3. kişiye satımla ilgili borcunu yerine getirememesi üzerine 3. kişi müspet zararının tazminini yükleniciden talep edebilir. Müspet zarar sözleşmenin yerine getirilememesi üzerine 3. kişinin uğradığı zarardır. Mesela sözleşme uygulansaydı kiracı olan 3. kişi bağımsız bölüme sahip olacak ve kira bedeli vermeyecekti. İşte buradaki kira bedeli müspet zarardır.

Cevap31:Üçüncü kişi sözleşmenin feshedilmesiyle yükleniciye ödediği bedel için arsa sahibinin sorumluluğuna gidemez. Ancak üçüncü kişinin bağımsız bölüm için yaptığı bir takım faydalı ve zorunlu masrafları arsa sahibinden iyi niyetli olması halinde talep etmesi mümkündür. Üçüncü kişinin yükleniciyle yaptığı sözleşmeye güvenerek bir takım masraflar yapması iyi niyetli olduğunu gösterir

Cevap30:Arsa sahibi yükleniciye inşaat bitmeden tamamen ya da kademeli olarak arsa payını devredebilir. Üçüncü kişiye yüklenici tarafından satımın adi şekilde yapılması halinde sözleşme geçersiz olur. Çünkü bu devrin noterde satış vaadi sözleşmesi şeklinde ya da tapuda yapılması gerekir. Ancak Yargıtay resmi şekil şartına uyulmadan yapılan bu tür satışları dürüstlük kurallarının gerektiği hallerde geçerli saymaktadır. Öncelikle Kat Mülkiyeti Kanununa tabi yapımına başlanmış ancak yapımı henüz bitmemiş bir taşınmazın bağımsız bölümünün satılması ve yüklenici ile 3. kişi arasında bu hususta bir anlaşmanın olması gerekir. Satım sözleşmesi inşaat aşamasında yapılmalıdır ancak tescil davası teslim gerçekleşmeden açılamaz

Cevap29:Arsa sahibinin yükleniciye arsa payını eser tamamlamadan vermesi halinde yüklenici bağımsız bölümü 3. Kişiye devredebilecektir. Bu satış noterde satış vaadi sözleşmesi ile ya da tapuda devir şeklinde yapılabilir. Bu durumda bağımsız bölümü devralan 3. kişinin arsa sahibinden talep edebileceği bir hak yoktur.

Cevap28:Arsa sahibi tarafından bağımsız bölümün 3. kişiye satımının noterde resmi olarak düzenlenmiş satış vaadi şeklinde yapılması gerekir. Taşınmaz satımı resmi şekilde yapılmazsa geçersiz olur. Eğer 3. kişi resmi bir satış vaadi sözleşmesi yapmadan bedeli ödemişse bu paranın iadesini isteyebilir. Yahut arsa sahibine söz konusu bağımsız bölümün kendi adına tescili için dava açabilir. Burada 3. kişi yüklenicinin sorumluluğuna gidemez.

Cevap27:Bağımsız bölümün 3. kişiye satılması mümkündür. Taşınmaz satış vaadi ile resmi şekilde satın alan kişi, bağımsız bölümün kendi adına tescilinin yapılmasını isteyebilir. Ancak 3. Kişi sözleşmenin tarafı haline gelmez. Ancak arsa sahibinin üçüncü kişiye sözleşmeden doğan alacaklarını temlik etmesi halinde, üçüncü kişi alacağın temliki hükümlerine dayanarak mesela; ayıplı eksik iş bedeli, gecikme tazminatı vb. yükleniciden talepte bulunabilir.

Cevap26:Kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırılığın sonucu olarak kişilik hakları ihlal edilen arsa sahibi yükleniciden manevi tazminat talep edebilir. Manevi tazminat için şahsın kişilik haklarının saldırıya uğramış olması gerekir. Mesela; yüklenicinin meydana getirdiği eserde sadece su borularının yanlış döşenmesi manevi tazminat hakkı vermezken, dededen kalan bir ahşap vazonun patlayan borulardan çıkan su sonucu hasar görmesi manevi tazminat kapsamındadır.

Cevap25:Yüklenicinin inşaatı aciz nedeniyle tamamlayamayacağı anlaşılırsa, arsa sahibi eserin yapımının bitirilmesine kadar arsa payı devrinden kaçınabilir. Arsa sahibi yüklenicinin aciz halinde olmasına binaen yükleniciye teminat vermesi için süre verir. Bu süre içinde yüklenici teminatı vermezse, arsa sahibi sözleşmeden dönebilir.

Cevap24:Arsa sahibinin taşınmaz paylarını yükleniciye devretmesi karşılığında, devredilen payların yahut yükleniciye ait bir başka taşınmaz üzerinde arsa sahibi lehine ipotek tesis edilebilir.

 

Cevap23:Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde iş sahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:

1.Eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.

2.Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme.

3.Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme.

İş sahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır. Eser, iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.

 

Cevap22:Yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesine uygun olarak arsa sahibinin inşaatını yapma borcuna ayıba karşı tekeffül borcu denir. Ayıba karşı tekeffül borcundan söz edilmesi için evvela yüklenicinin eseri arsa sahibine teslim etmiş olması gerekir. Teslim edilen bu eser sözleşmeye aykırı bir şekilde inşa edilmiş olmalıdır. Açık olan yani incelemeyle fark edilebilecek ayıplar bakımından eser teslim alındıktan sonra arsa sahibi tarafından, makul sürede gözden geçirilmesi ve varsa ayıpların yükleniciye derhal bildirmesi gerekir.

Cevap21:Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda ya da reklam ve ilânlarında yer alan veya satıcı tarafından bildirilen veya standardında veya teknik düzenlemesinde tespit edilen nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar, ayıplı mal olarak kabul

edilir.

Cevap 20:İnşaatın teslimi için kesin bir süre kararlaştırılmamış olması halinde yüklenicinin bu durumu kötüye kullanması karşısında, arsa sahibinin inşaatın makul bir şekilde hangi sürede bitirileceği saptanarak ek süreyle birlikte temerrüt ihtarı yapma hakkı vardır.

Cevap19:Arsa sahibi yükleniciden inşaata derhal başlanmasını yani eserin yapımı için gereken hazırlık çalışmalarına başlanmasını isteyebilir. Yüklenici inşaata başlamazsa ihtarla mehil denilen ek süre verilir. Haklı neden olmaksızın inşaata başlamayan yüklenici hakkında Borçlar Kanunu 125’teki seçimlik haklar kullanılabilir.

Cevap18:Yüklenicinin, arsa sahibi tarafından verilen vekalete aykırı eser meydana getirmesi özen ve sadakat borcuna aykırılık teşkil eder. Eserin imar planına aykırı yapılması ise kamu düzenine ilişkin olup mahkemece re’sen nazara alınır.

Cevap17:Yüklenicinin özen ve sadakat borcu sözleşmenin kurulmasından başlar inşaatın tesliminde son bulur. Eserin tesliminden sonraki sorumluluk şekli ise ayıba karşı tekeffüldür.

Cevap16:Borçlar Kanununa göre eserin meydana getirilmesinde yüklenicinin kişisel özellikleri önem taşımıyorsa iş başkasına da yaptırılabilir. kat karşılığı inşaat sözleşmesinde eserin yüklenici tarafından tek başına inşa edilmesi mümkün değildir. Yüklenici tesisat, doğal gaz, asansör gibi pek çok işi taşeronlara verir. Bu gibi taşeronlara verilen işler yüklenicinin bakım ve denetim altında yapılmalıdır. Aksi halde yüklenicinin sorumluluğuna gidilir.

Cevap15:Yüklenicinin borcu sözleşmeye konu olan eseri inşa etmektir. Uygulamada eser inşası için yapılan masraflar götürü ücret üzerinden yükleniciye ait olarak sözleşme yapılır. Â Arsa sahibi tarafından ruhsat alınması, tapu işleri vb. yapılması hususunda yükleniciye vekalet verilmektedir. Yüklenicinin bu vekalet çerçevesinde imar mevzuatı ve sözleşmeye uygun projeleri hazırlatma ve ruhsat alma borcu bulunmaktadır. Yüklenicinin inşaatı sadakat ve özenle yapma borcunda mesela malzeme yüklenici tarafından sağlanmışsa, malzemenin ayıplı olmasından ötürü arsa sahibine karşı, satıcı gibi sorumlu olmaktadır. Yine eserin inşaatı sırasında, eseri tehlikeye sokan bir durum varsa derhal arsa sahibini haberdar etmelidir.

12